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Mercado de aluguel de imóveis inicia ano em alta por demanda de universitários

(10/01/2018)

(Investimentos e Notícias)

Mercado de aluguel de imóveis inicia ano em alta por demanda de universitáriosFoto: DivulgaçãoMercado de aluguel de imóveis inicia ano em alta por demanda de universitários
O início de cada ano registra aumento na procura de imóveis para aluguel na cidade de São Paulo. Isso se deve especialmente à busca de estudantes do interior paulista ou de outros estados que vão começar a estudar em universidades paulistanas e precisam de um lugar para morar.

Levantamento da Lello, imobiliária e administradora paulistana, aponta que locação de imóveis para estudante provoca um aumento de 30% a 35% do volume de contratos de aluguel fechados de janeiro até março.

São Paulo conta hoje com mais de 70 universidades e faculdades, entre elas estão a USP, Unesp e Mackenzie, conhecidas por serem de excelência e por terem muitos alunos que vêm de fora do estado, alguns até do exterior. Apesar de terem um perfil heterogêneo, os estudantes que chegam em São Paulo para estudar têm preocupações bastante comuns, moradia com fácil acesso às universidades é o principal deles.

Segundo a administradora, a maior parte dos estudantes prefere regiões, como Perdizes, Consolação, Paulista, Vila Mariana, Liberdade e Vila Clementino, entre outras. Há também aumento da procura na região do ABC.

Os tipos de imóveis mais procurados normalmente são apartamentos de um ou dois dormitórios, situados próximo a estações de metrô e com bom estado de conservação. "Além da localização, imóveis mobiliados, por exemplo, favorecem de forma significativa na hora da escolha", diz Roseli Hernandes, diretora de Locação de Lello Imóveis.

Ela explica que as unidades com esse tipo de perfil, disponíveis para locação e situadas em regiões próximas às faculdades, costumam ser alugadas mais rapidamente nesta época do ano.

"O fechamento dos contratos de locação pode ser agilizado quando os pais dos estudantes concordam em ser fiadores e apresentam as condições necessárias para a aprovação da ficha. Mas outra modalidade muito utilizada é o seguro-fiança", conclui a diretora da Lello.

(Redação - Investimentos e Notícias)

 

O que acontece com o preço dos aluguéis com a deflação do IGP-M

(NEXO)

Índice que reajusta maior parte dos contratos de locação teve queda, mas diminuição do preço não é automática

O IGP-M é um índice de inflação medido pela Fundação Getúlio Vargas que leva em conta os preços de produtos ao consumidor, ao produtor e até de insumos da construção civil. Mas ele é mais conhecido no Brasil por ser a base de reajuste para a maioria dos contratos de alugueis de imóveis.

Uma vez por ano, quando o contrato de aluguel faz aniversário, os donos dos imóveis podem fazer reajustes nos preços, desde que isso esteja previsto no contrato. Funciona assim: se um contrato foi feito em julho, mede-se o IGP-M dos doze meses anteriores - no caso, entre julho do ano anterior e junho do mesmo ano. O percentual da inflação é aplicado sobre o valor do aluguel e repassado ao inquilino.

Em 2015 e 2016, os inquilinos sentiram as duas altas fortes do índice e tiveram de pagar mais caro no reajuste. Mas em 2017, com a crise econômica ajudando a segurar a inflação, o IGP-M fechou o ano negativo. Ou seja, a cesta de produtos que compõem o índice custa menos do que custava um ano antes. O índice acumulado nos 12 meses de 2017 ficou em -0,52%, a primeira queda desde 2009.

O IGP-M, principal parâmetro para os reajustes de aluguel, despencou em 2016 e desde junho de 2017 registra deflação. Ou seja, nos contratos com aniversário entre junho e dezembro, o índice que reajusta o preço do aluguel já não é argumento para aumento de preços.

Deflação nem sempre significa aluguel mais baixo

Quando o IGP-M sobe, o proprietário dificilmente deixa de repassar o aumento para o aluguel. A questão é que quando o índice tem deflação, o preço do aluguel não necessariamente diminui.

Alguns contratos têm cláusulas que explicitam que o reajuste pelo IGP-M só vale se for para mais. Nesse caso, sem a concordância do proprietário, o caminho para conseguir a redução no preço seria uma disputa na Justiça. Mesmo nos casos em que não há a cláusula, dificilmente as imobiliárias reduzem espontaneamente o valor do aluguel.

O Secovi (Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais) recomenda que, em caso de queda do IGP-M, os proprietários reduzam, sim, os preços dos alugueis na mesma proporção.

"É razoável concluir que será legal a redução da expressão monetária (o valor nominal) do aluguel, como o é, a elevação. Afinal, trata-se de conservar o contrato preservando-se o seu âmago: o equilíbrio da relação entre os celebrantes" Jaques Bushatsky, advogado e membro do Conselho Jurídico do Secovi-SP.

Argumento para negociação

O IGP-M encolheu 0,52% em 2017, mas há outra maneira de pagar menos no aluguel e conseguir um desconto até maior: a negociação. O setor imobiliário foi um dos mais afetados pela crise econômica e os preços dos novos aluguéis são menores atualmente do que antes da recessão.

A oferta grande de imóveis se reflete no preço dos aluguéis. O Índice FipeZap de Locação, que pesquisa o preço em 15 capitais, mostra que os aluguéis estão mais baratos do que há um ano. A média geral de preços caiu em novembro, dado mais recente de 2017, pelo sexto mês consecutivo.

Nos últimos 12 meses, a queda média é de 0,81%, maior que a deflação do IGP-M. Mas há heterogeneidade entre os mercados. O Rio de Janeiro é a cidade com maior queda: os aluguéis na capital fluminense estão 8,81% menores do que em 2016. Recife é a capital com maior aumento, 4,8%. Em São Paulo os aluguéis estão 2,13% mais caros.

Alugueis em 15 capitais

Sobre as alternativas do inquilino, o Nexo fez duas perguntas a Cristiane Crisci, Gerente de Inteligência de Mercado do Grupo ZAP Viva Real, empresa especializada em mercado imobiliário. Ela defende a redução dos preços dos aluguéis quando o IGP-M é negativo, mas faz ponderações sobre o argumento de buscar um novo imóvel.

Vale a pena o inquilino tentar essa redução com o proprietário, a imobiliária ou a Justiça? CRISTIANE CRISCI: Os contratos de aluguel normalmente são firmados por 30 meses e seguem a lei do Inquilinato. Alguns optam por inserir uma cláusula no contrato para suspensão do contrato em um período menor, como 12 meses. A negociação se dá para um novo contrato e o inquilino deve avaliar a relação de oferta e demanda para o tipo de imóvel que deseja alugar na região, ou seja, realizar uma pesquisa de mercado antes de concluir o negócio. Ressalto que as negociações com a Justiça são diferentes, pois possuem questões burocráticas a serem seguidas.

É bom negócio abandonar o contrato antigo de aluguel para buscar um novo contrato em um mercado desaquecido?

CRISTIANE CRISCI: Com a retomada da economia brasileira, há vários indícios de retomada do mercado imobiliário. Notamos uma demanda crescente, sobretudo a partir do último trimestre de pessoas interessadas em alugar e comprar imóveis.

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