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Mercado de locação na mira dos novos modelos de negócio

(06/02/2018)

(G1)

Com as turbulências passadas no cenário econômico as imobiliárias se associaram à algumas empresas do setor de seguros e startups para oferecer mais facilidade na hora de alugar um imóvel garantindo uma relação saudável e segura entre locador e locatário.

O aumento na inadimplência e, consequentemente, os cuidados maiores das imobiliárias na hora de analisar o perfil de crédito do locador, levou algumas empresas a desenvolverem novos produtos para o mercado continuar gerando contratos de locação de forma mais fácil, diferente dos formatos tradicionais conhecidos no mercado.

Quem já precisou alugar um imóvel sabe da quantidade de documentação exigida, além da necessidade de um fiador para finalizar o processo de locação. Pensando nisso, algumas seguradoras e startups desenvolveram produtos que agilizam a locação de imóveis eliminando a necessidade da figura do fiador através da diluição dos custos junto com as seguradoras ou até mesmo utilizando o cartão de crédito que "assume" esta função.

A Imobiliária Cardinali, empresa com a maior carteira de locação da região, acabou de fechar uma parceria com a Porto Seguros e oferece, com exclusividade, a opção de aluguel sem fiador. Foi realizado um trabalho com os proprietários de imóveis onde a seguradora cobra uma pequena taxa sobre o valor de locação do imóvel do proprietário que faz a função do fiador, eximindo o locador de pagar o seguro. Estes imóveis passam a ser ofertados na imobiliária sem a necessidade de apresentar um fiador para aqueles que buscam um imóvel para alugar. Esta facilidade parceria entre a Porto Seguro e a Cardinali facilitam a forma de alugar um imóvel ao mesmo tempo que o locatário tem a garantia de recebimento do aluguel.

Essa nova modalidade aumenta a possibilidade de locação dos imóveis uma vez que achar uma pessoa para ser fiadora de locação de um imóvel pode ser uma tarefa nada fácil de ser concluída.

Outra novidade implantada na imobiliária Cardinali que irá facilitar a locação de imóveis é a parceria fechada com a empresa CredPago, uma startup que faz toda a análise da viabilidade de locação por meio do cartão de crédito. Sucesso comprovado em imobiliárias parceiras no Sul do País aonde fica a sede da empresa. Atuando de forma simples e rápida, a imobiliária envia os dados pessoais e cartão de crédito para a CredPago que em menos de 15 minutos retorna com a análise do crédito do cliente. Além disso, a CredPago dá a certeza ao proprietário do recebimento dos aluguéis.

Mais do que oferecer a facilidade do cartão de crédito, dar a certeza do recebimento dos aluguéis e eliminar a necessidade do fiador, o maior destaque fica para o tempo de resposta da análise da proposta de locação. Segundo Italo Cardinali Filho, diretor da Imobiliária Cardinali, essa novidade foi apresentada em um encontro da ABMI (Associação Brasileira do Mercado Imobiliário) onde a Cardinali é filiada e única representante em nossa na região. "Conhecemos a CredPago no último encontro da ABMI realizado na cidade de Curitiba-PR que já está sendo utilizada por algumas imobiliárias parceiras e que estão com bom desempenho deste produto em locação. Como São Carlos tem um perfil universitário e estamos chegando próximo ao período de matrículas na universidades USP e UFSCar, queremos oferecer mais rapidez e agilidade para nossos clientes, sem perder a segurança que sempre demos aos nossos proprietários de imóveis", afirma Italo.

Com essas duas novas modalidades, a Cardinali pretende alavancar os números de locações, principalmente no período dos universitários. Além disso, oferecer aos proprietários de imóveis fechados uma nova modalidade que dará agilidade na análise dos contratos e aumentar as possibilidades de locação destas unidades através da simplicidade destes novos processos de locação aderidos pela imobiliária.

 

Vale a pena vender meu apartamento e investir o dinheiro?

(ÉPOCA)

Muita gente diz que é melhor morar de aluguel do que comprar um imóvel, mas será que vale a pena fazer o caminho inverso?

Muitos dizem que seria melhor pagar aluguel e investir o dinheiro ao invés de comprar um imóvel. Venho refletindo muito sobre o assunto e estou pensando em vender o meu imóvel e, com os rendimentos, pagar o aluguel e ainda deixar a aplicação render. Gostaria de saber se isso é mesmo vantajoso? Se eu vender, terei 450 mil na minha mão. Do que render mensalmente, pretendo tirar 2 mil para o aluguel. Qual restante daria para pagar o IR, cobrir a inflação e ainda me dar algum ganho? Quais aplicações seriam recomendadas para que eu tenha vantagem e sucesso nessa investida?

Caro leitor,
O acompanhamento do mercado e a avaliação constante das alternativas patrimoniais são sinais de uma boa educação financeira, habilidade cada vez mais relevante na vida de uma pessoa.

O fato do imóvel normalmente possuir grande representatividade no patrimônio justifica as frequentes dúvidas sobre a possibilidade da venda como uma melhor forma de aproveitar os recursos, uma vez que provavelmente houve grande esforço da família para formação desse ativo.

Cenário econômico, taxas de juros e mercado imobiliário

Nos últimos anos, vivenciamos patamares elevados de taxas de juros no Brasil, onde a taxa básica de juros da economia (conhecida como "Taxa Selic") chegou a 14,25% e permaneceu "acima de dois dígitos" por mais de 3 anos, sendo que os juros reais [acima da inflação] rondavam 6% ao ano.

Em paralelo, a "tempestade perfeita" se formava para o mercado imobiliário, com diminuição no ritmo do crédito, aumento na vacância dos imóveis, desaquecimento nos novos empreendimentos e redução na disposição das famílias em assumir longos (e pesados) financiamentos. Tudo isso impactou negativamente os preços dos imóveis na maior parte do país, interrompendo a partir de meados de 2015 o ciclo de alta iniciado na última década.

Tal cenário motivou muitos especialistas a recomendarem a "fuga dos imóveis", uma vez que mesmo os investimentos financeiros mais conservadores superavam com folga os custos de aluguel de imóveis com mesmo valor, sobrando dinheiro para realização de investimentos ou até mesmo para custear as despesas.

Recentemente, o cenário econômico se transformou, e atualmente o mercado estima a taxa média Selic em 6,75 % para 2018 (Boletim Focus do BC - jan/18), com os juros acima da inflação rondando os 4% ao ano no médio prazo. Além disso, o mercado imobiliário dá sinais de recuperação, conforme observado nos principais índices do setor.

Questão financeira: Manter o imóvel ou vender para para pagar aluguel

O índice CDI, que baliza grande parte das aplicações financeiras, apresentou variação de 0,54% em dezembro/17. Isso significa que dificilmente a rentabilidade líquida dos investimentos conservadores supera a casa de 0,5% ao mês, principalmente quando existe a necessidade de liquidez para pagar o aluguel mensal.

Considerando que o valor de R$ 2 mil de aluguel já inclui despesas com condomínio/IPTU, as despesas com moradia inicialmente representariam 0,44% do investimento de R$ 450 mil, patamar que pode ser considerado razoável para a realidade do mercado imobiliário. É importante prever a correção anual dos aluguéis pelo IGPM, que apesar de negativo em 2017 deve voltar a subir nos próximos anos.

Não podemos esquecer ainda da possibilidade do "surgimento repentino" de outros custos no processo, a exemplo de pequenas reformas, custo de mudança, troca de móveis ou eletrodomésticos, caução para locação do imóvel, etc.

No contexto atual, esses fatores demonstram que foi reduzida a vantagem financeira no desinvestimento em imóveis para custear o aluguel a partir da rentabilidade de investimentos mais conservadores e líquidos (Tesouro Selic, investimentos de renda fixa atrelados ao CDI, etc), especialmente quando o objetivo é a obtenção ganhos além da inflação.

Até observamos algumas possibilidades de investimentos pré-fixados com rentabilidade bruta a partir de 9% no médio prazo, inclusive com opções de juros periódicos que proporcionariam alguma geração de caixa, como é o caso do Tesouro Prefixado com Juros Semestrais (NTN-F) e outros títulos pré-fixados, mas existe uma maior exposição a algum tipo de risco, seja de variação dos preços no mercado, crédito ou liquidez.

Enfim, quem pretende embarcar nesse tipo de jornada deve possuir disposição e capacidade para aceitar maiores riscos no mercado financeiro, ou reduzir o padrão da moradia com menores aluguéis.

Em termos de custos de oportunidade, também deve ser avaliado potencial de valorização do imóvel, influenciado por diversos fatores como acessibilidade, localização, estado de conservação e perspectivas acerca da região onde o imóvel está situado. Dependendo do município, o índice FipeZap pode ser uma boa referência para estimativa das tendências de preço.

Além disso, existem outras questões que ultrapassam a esfera financeira, incluindo efeitos psicológicos e comportamentais que envolvem a posse de um imóvel. Por vezes, a opção de deixar o valor aplicado optando pelo pagamento de aluguel fornece maior liberdade de escolha, que pode ser necessária a depender do momento de vida e da realidade profissional de cada um.

As inúmeras variáveis a serem consideradas tornam a decisão complexa, sendo recomendada uma avaliação aprofundada, onde apoio de um planejador financeiro pode facilitar uma boa análise à luz do seu perfil de risco, contexto familiar, impactos patrimoniais e objetivos de vida.

Feliphe Pereira é planejador financeiro pessoal e possui a certificação CFP® (Certified Financial Planner), concedida pela Planejar - Associação Brasileira de Planejadores Financeiros. Email: fepe177@yahoo.com.br

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